Je koopt een nieuw huis, maar je oude huis moet nog verkocht worden. Om de overwaarde van je huidige huis te benutten, kun je een overbruggingshypotheek afsluiten. Maar de rente van overbruggingshypotheken is de afgelopen tijd aanzienlijk gestegen en dat heeft grote impact op (toekomstige) huiseigenaren.

Wat is een overbruggingshypotheek?
Allereerst: wat is een overbruggingshypotheek precies? Een overbruggingshypotheek kan een handige oplossing zijn als je een nieuw huis wilt kopen terwijl je oude huis nog niet verkocht is. Het stelt je namelijk in staat om de overwaarde van je huidige woning te gebruiken voor de financiering van je nieuwe woning. Hierdoor kun je de tijd overbruggen tussen de aankoop van je nieuwe woning en de verkoop van je oude woning. Je betaalt echter wel rente over het geleende bedrag en je moet er rekening mee houden dat de rentevaste periode van deze overbruggingshypotheek afloopt. Dit kan tot problemen leiden als de verkoop van je oude woning vertraging oploopt of als je nieuwe woning niet op tijd klaar is. Wat is er nu precies aan de hand?
De rente van overbruggingshypotheken is, net als de hypotheekrente zelf, de afgelopen tijd flink gestegen, wat een grote impact heeft op (toekomstige) huiseigenaren. Volgens de adviseurs is de gemiddelde rente voor een overbruggingshypotheek sinds februari 2022 gestegen van 2,28 procent naar 5,09 procent. Hierdoor stijgen de maandelijkse lasten voor huiseigenaren aanzienlijk. Vooral degenen met een variabele rente voelen de stijging als eerste, maar ook bij overbruggingshypotheken met een rente van 1 jaar vast, zoals vaak het geval is bij nieuwbouwwoningen, kunnen huiseigenaren na het eerste jaar een forse rentestijging ervaren. Financieel adviseur Jeroen Wolfsen ziet het vaker gebeuren de laatste tijd en waarschuwt: “De rente is flink gestegen, dus als je rentevaste periode afloopt, ga je flink meer betalen voor je overbruggingshypotheek.”

Concreet voorbeeld
Stel dat Angela een nieuwe woning heeft gekocht voor €400.000, maar haar oude woning nog niet heeft verkocht. Haar oude woning heeft een geschatte waarde van 350.000 euro en er rust een hypotheek van 200.000 euro op.

Om de overbruggingshypotheek te berekenen, wordt eerst de overwaarde bepaald. Dit is de geschatte waarde van de oude woning minus de resterende hypotheekschuld: 350.000 – 200.000 = 150.000 euro.

De maximale overbruggingslening die Angela kan krijgen, wordt berekend door 90% van de geschatte waarde van de oude woning af te trekken van de resterende hypotheekschuld: (90 procent x 350.000 euro) – 200.000 = 115.000 euro.

Angela kan dus een overbruggingskrediet afsluiten van maximaal 115.000 euro om de periode tussen de aankoop van haar nieuwe woning en de verkoop van haar oude woning te overbruggen.

Omzetten naar variabel tarief
Na het verstrijken van de vaste renteperiode is het aan de hypotheekverstrekker om te bepalen wat er gebeurt. De rente kan mogelijk worden omgezet naar een variabel tarief. Een andere optie is om de rente gedurende een bepaalde periode opnieuw vast te zetten. “Mensen hebben soms een overbruggingshypotheek voor 100 procent. Als je minder voor je huis krijgt dan gepland, blijf je ook nog eens met een restschuld zitten”, zegt Wolfsen. “Wij adviseren mensen om hun hoofdhypotheek te verhogen in plaats van een overbruggingshypotheek te nemen.” Volgens gegevens zijn er in 2022 in totaal 72,182 overbruggingshypotheken aangevraagd in Nederland, waarvan 16,613 voor nieuwbouwwoningen.

Bij Radar melden zich meerdere gedupeerden die de gevolgen van de stijgende rente aan den lijve hebben ondervonden. Joyce (34) en haar man sloten hun overbruggingshypotheek voor een jaar af met een vaste rente. “We hadden een nieuwbouwhuis gekocht en die zou na een jaar klaar zijn”, vertelt Joyce. Helaas liep het project vertraging op en moesten Joyce en haar man voor de resterende vier maanden de actuele rente betalen. “Dat lijkt niet lang, maar we gingen van 280 euro per maand naar meer dan 600 euro”. In combinatie met stijgende prijzen voor de afwerking van hun huis kwamen ze er net aan uit.

Huizenprijzen dalen meer dan voorspeld
Volgens ABN Amro en ING Bank zullen de huizenprijzen in 2023 meer dalen dan eerder werd voorspeld. ABN Amro verwacht zelfs een daling van 10 procent over heel 2023 en het eerste kwartaal van 2024. ING voorziet ook een daling van 10 procent ten opzichte van de piek van de huizenprijzen in de zomer van 2022. Dit kan ervoor zorgen dat huizen langer te koop staan dan normaal. Als de verkoopopbrengst van je oude huis lager uitvalt dan verwacht, kan dit resulteren in een restschuld die je zelf moet financieren. De Europese Centrale Bank (ECB) heeft onlangs voor de zevende keer op rij de rente verhoogd, wat ook kan leiden tot hogere kosten voor mensen met een overbruggingshypotheek. Deze renteverhogingen zijn bedoeld om de inflatie in Europa te beperken en de economie te stabiliseren. ECB-president Christine Lagarde heeft aangekondigd dat er nog meer renteverhogingen zullen komen.

Hoe voorkom je dat je financieel klem komt?
Recente renteverhogingen kunnen leiden tot hogere kosten voor mensen met een overbruggingshypotheek. Om te voorkomen dat je financieel klem komt te zitten tijdens een periode van dubbele maandlasten enkele mogelijkheden om je maandlasten te verlagen. Zo kun je bijvoorbeeld vanuit het bouwdepot een deel van de maandlasten opnemen. Hierbij dien je er wel rekening mee te houden dat je later wellicht een deel van het meerwerk niet kunt laten uitvoeren. Daarnaast kun je een voorlopige teruggave aanvragen voor het rentedeel van de overbrugging, zodat je de belastingteruggave per maand op je rekening krijgt. Let er echter wel op dat je een goede inschatting maakt van de te betalen rente, anders moet je dit later weer terugbetalen. Als alternatief kun je ook de hypotheek aanpassen, bijvoorbeeld door een deel aflossingsvrij te maken of de gewone hypotheek te verhogen. Het is in dit geval wel verstandig om advies te vragen bij een hypotheekadviseur. Mocht je het geld niet kunnen vinden om de periode van dubbele maandlasten te financieren, dan kun je overwegen om bij familie geld te lenen. Houd er wel rekening mee dat dit alleen kan als de hypotheek al gepasseerd is bij de notaris. Als laatste optie kun je er ook voor kiezen om je huis te verkopen en te gaan huren. Echter, dan moet je wel een beschikbaar huurhuis vinden dat past bij jouw gewenste maandlast.