Minder hypotheek met hetzelfde inkomen in 2022

De leennormen voor hypotheken moeten iets strenger in het nieuwe jaar. Dat adviseert het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) omdat de inflatie omhooggaat. Het advies wordt doorgaans een-op-een overgenomen door het kabinet en de Tweede Kamer.

De strengere norm betekent dat je met hetzelfde inkomen een gelijke of een lagere hypotheek kunt krijgen. Vooral lagere inkomens gaan dat merken, legt Marcel Warnaar van het Nibud uit aan NU.nl.

De berekeningen die ten grondslag liggen aan het advies, zijn nog gemaakt voordat de energieprijzen zo hard omhoogschoten. Dat drijft de geldontwaarding (inflatie) nog harder op naar inmiddels 3,8 procent op jaarbasis. Je kunt simpelweg minder kopen voor hetzelfde geld door onder andere de hoge energierekening en duurdere boodschappen.

Genoeg buffer in hypotheeknormen om energiecrisis op te vangen
Toch gaat de hogere inflatie door de energiecrisis niet zorgen voor betalingsproblemen bij huizenkopers, stelt Warnaar. “Wij houden in de berekeningen voor de leennormen natuurlijk rekening met een buffer. Het is ook niet zo dat als je een kind krijgt, je de hypotheek niet meer zou kunnen betalen, bijvoorbeeld. En dat scheelt nog wel wat meer in je uitgaven dan enkele procenten inflatie.”

Adviesbureau De Hypotheker heeft met de nieuwe ‘woonquotes’ van het Nibud zelf berekend wat de leennormen betekenen en heeft het over een “weinig hoopgevend beeld” voor de huizenmarkt. Alleen huishoudens die hun inkomen zien stijgen kunnen meer lenen, terwijl de huizenprijzen hard blijven stijgen. Door de vrijwel gelijkblijvende of licht dalende leencapaciteit wordt het ook in 2022 niet eenvoudiger een woning te vinden, concludeert De Hypotheker vrijdag.

Die analyse wordt betwist door het Nibud, dat erop wijst dat ruimere leennormen in de huidige krappe markt juist ook voor hogere huizenprijzen kunnen zorgen. Hoe meer geld mensen kunnen lenen, hoe meer geld ze bereid zijn neer te leggen voor de aankoop van een huis.

Volgens Lankreijer-Kos maakt het door de gelijkblijvende normen nauwelijks uit wanneer je het huis laat passeren bij de notaris. “Waar je wel naar kunt kijken, is de grens voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Die schuift op van 325.000 euro naar 355.000 euro. Stel dat je huis net daartussenin valt, dan kun je met je hypotheekverstrekker een afspraak maken dat je profiteert van de lagere rente die bij een NHG-hypotheek hoort.”

Ook de stijgende hypotheekrente heeft waarschijnlijk meer effect op je leencapaciteit dan de aangepaste normen, stelt de hypotheekdeskundige. “We weten niet of die stijging doorzet en het gaat niet hard omhoog, maar zelf met een tiende van een procentpunt omhoog scheelt het soms al 10.000 euro aan maximale leencapaciteit.”

Het Nibud adviseert het kabinet het tweede inkomen voor 90 procent te laten meetellen. “Daarbij volgen wij de stapjes van zogenoemde aanrechtsubsidie”, stelt Warnaar. “De heffingskorting voor tweeverdieners wordt gedurende vijftien jaar afgebouwd en we zijn bijna aan het einde gekomen. Het advies wordt waarschijnlijk om in 2023 het tweede inkomen voor 100 procent te laten meetellen. Alleen politieke besluiten kunnen daar nog verandering in brengen.”

9.000 euro extra voor verduurzaming

Het is mogelijk om boven op het maximale hypotheekbedrag extra te lenen wanneer energiezuinige maatregelen worden genomen. Bij een lager energieverbruik dan gemiddeld is de energierekening lager en is er meer ruimte in het budget voor woonlasten, zo beredeneert het Nibud.

Bij het aangaan van of het verhogen van een hypotheek voor het treffen van energiebesparende maatregelen in een woning, kan een bedrag van ten hoogste 9.000 euro buiten beschouwing worden gelaten bij het vaststellen van de financieringslast. De extra ruimte is nooit hoger dan de gedane investering.