De grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gaat vanaf het nieuwe jaar met 30.000 euro omhoog naar 435.000 euro. Dat is goed nieuws voor met name starters op de woningmarkt die hierdoor net even in een wat ruimere prijsklasse naar een koophuis kunnen kijken. Maar wat is een Nationale Hypotheek Garantie eigenlijk? Vijf veelgestelde vragen over dit vangnet.

Het kopen van een huis is niet altijd makkelijk. De huizenprijzen zijn nog steeds hoog en voor de hypotheekrente geldt hetzelfde. De huidige verhoging betekent dat méér mensen een woning kunnen kopen met NHG-garantie en meer huizen beschikbaar zijn binnen de NHG-grens. Een op de vijf koopwoningen wordt op dit moment afgesloten met NHG.

De verhoging is goed nieuws voor starters die net even in een wat ruimere prijsklasse kunnen kijken. Met de NHG kun je meestal net iets meer lenen doordat je een lagere rente betaalt.

Al stelt ze dat de NHG ook niet heilig is: Het blijft voor starters hartstikke moeilijk. Als je een gezamenlijk inkomen van 60.000 euro hebt, heb je niets aan de verruimde grens. Ook in combinatie met de huizenvoorraad die voor hen beschikbaar is.

1. Wat is Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en wanneer heb je er recht op?

Met NHG moet het toegankelijker en veiliger worden om een huis te kopen. Als je onverhoopt de hypotheeklasten niet meer kunt betalen of met een restschuld blijft zitten, bijvoorbeeld door een scheiding, het overlijden van één van de partners of verlies van een baan, is er een vangnet. Dan kun je gewoon in je huis blijven wonen en staat NHG garant voor de financiële lasten.

De laatste jaren doen kopers minder vaak een beroep op de NHG omdat ze met een restschuld zitten, zegt Tamara Evers van NHG. ,,We hebben meer ingezet op vroegtijdig helpen om gedwongen verkoop te voorkomen. Daarnaast zijn de woningprijzen gestegen. De kans dat je met restschulden blijft zitten als je verkoopt, is met andere woorden kleiner.’’ In 2022 ontving NHG acht aanvragen, die geheel of gedeeltelijk werden gehonoreerd. In 2021 waren dat er 37, waarvan 32 gehonoreerd.

Om een hypotheek af te sluiten met NHG, is niet heel veel nodig. Je moet een huis kopen voor een prijs onder de NHG-grens. De hypotheekverstrekker handelt het vervolgens af met NHG.

2. Maar je betaalt wel geld om een hypotheek met NHG af te sluiten. Hoe zit het met extra kosten die je moet maken en de lagere hypotheekrente?

Om een hypotheek met NHG af te sluiten, betaal je eenmalig een zogenoemde borgtochtprovisie. Deze wordt gebruikt om de regeling te financieren en kost de koper 0,6 procent van het hypotheekbedrag. Daar krijg je wel een rentekorting van de hypotheekverstrekker voor terug, het risico gaat voor de geldschieter namelijk omlaag.

De rentekorting levert over het algemeen meer op dan de borgtochtprovisie. Hoe hoog de rentekorting is, verschilt per geldverstrekker, maar is meestal zo’n 0,4 of 0,5 procent.

De borgtochtprovisie van 0,6 procent blijft dit jaar hetzelfde. Maar als er minder mensen een beroep doen op de NHG, kan dat bedrag dan niet omlaag? ,,We zien de borgtochtprovisie het liefst zo laag mogelijk’’, zegt Evers. Dat wordt jaarlijks zo goed mogelijk doorgerekend.

Als er een grote crisis komt en wij niet iedere woningeigenaar met NHG te hulp kunnen schieten, staat de overheid garant. Van die 0,6 procent, gaat daarom de helft naar de overheid. We rekenen samen met een professionele partij door wat reëel is qua risico’s en kosten. Onze voorlopige conclusie is dat de borgtochtprovisie in 2025 omlaag zou moeten kunnen. Dan wordt het nog een stukje aantrekkelijker om een huis met NHG te kopen. De borgtochtprovisie is overigens aftrekbaar bij de aangifte inkomstenbelasting.

3. Hoe wordt de NHG-grens eigenlijk bepaald?

De NHG-grens is gebaseerd op de gemiddelde woningwaarde met een terugkijkperiode. Eigenlijk is de grens de afgelopen jaren almaar verhoogd door de stijgende woningprijzen. De nieuwe grens van 435.000 euro is gebaseerd op de woningprijs van de afgelopen 27 maanden met een correctiefactor van 5 procent. Dat komt omdat de grens heel 2024 van toepassing blijft. We weten uit ervaring dat de gemiddelde woningwaarde gedurende een kalenderjaar omhoog gaat.

4. Wanneer is het slim om een hypotheek af te sluiten met NHG?

Al is er één uitzondering: als je heel veel eigen geld inlegt, dan loont het niet altijd, zegt ze. Als je maar 50 tot 60 procent van de koopsom hoeft te lenen omdat je heel veel gespaard hebt of een schenking hebt gekregen, dan is het financieel niet altijd handig. Dan levert de rentekorting niet meer op dan de borgtochtprovisie die je moet betalen. Dat is in dat geval een rekensom die je, eventueel samen met een hypotheekadviseur, moet maken.

Als de kans op een restschuld klein is en je hebt een lage hypotheek, dan is het risico niet zo groot. Daarnaast zou het zo kunnen zijn dat mensen zich niet volledig bewust zijn van wat NHG kan brengen.

5. En er is extra ruimte als je wil verduurzamen. Hoe zit dat?

Als je wilt verduurzamen, ligt de grens voor de NHG nog iets hoger: namelijk op 461.100 euro. We willen stimuleren dat mensen verduurzamen. Het is fijn voor mensen omdat ze meer comfort ervaren en lagere lasten hebben, en het helpt om de waarde van de woning op peil te houden.

En je hoeft het niet te specificeren bij de aanvraag. Je kunt een energiebesparingsbudget toevoegen en bovendien 106 procent van de koopsom lenen. Als je als starter niet weet wat je allemaal wilt doen, dan kun je het dan in de jaren daarna verder specificeren.