De Nederlandse huizenprijzen zijn nog steeds hoger dan vorig jaar, maar de stijging wordt steeds kleiner. In augustus 2026 waren bestaande koopwoningen gemiddeld 3,3 procent duurder dan in augustus 2025. Een maand eerder bedroeg de jaarlijkse stijging nog 3,9 procent.

Ten opzichte van juli daalden de prijzen in augustus zelfs met 0,1 procent.

Dat betekent niet dat huizen ineens goedkoop worden. Het laat wel zien dat de woningmarkt aan het veranderen is.

Prijsstijging vlakt al langere tijd af

Volgens het CBS en het Kadaster vlakt de jaarlijkse prijsstijging sinds eind 2024 vrijwel onafgebroken af.

Ter vergelijking: in augustus 2025 waren bestaande woningen nog 7,9 procent duurder dan een jaar eerder. In augustus 2026 is dat teruggelopen naar 3,3 procent.

De gemiddelde transactieprijs van een bestaande koopwoning bedroeg in augustus €503.523.

Dat bedrag moet overigens voorzichtig worden geïnterpreteerd. De gemiddelde verkoopprijs zegt niet precies hoeveel “de gemiddelde woning” waard is, omdat iedere maand andere typen woningen worden verkocht. Voor prijsontwikkelingen gebruikt het CBS daarom een aparte prijsindex.

Minder transacties in augustus

Ook het aantal verkopen nam in augustus af.

Het Kadaster registreerde 18.886 woningtransacties. Dat waren er bijna 3 procent minder dan in augustus vorig jaar.

Over de eerste acht maanden van 2026 ligt het totale aantal verkochte woningen nog wel ruim 4 procent hoger dan in dezelfde periode van 2025.

We zien dus geen stilgevallen woningmarkt. Wel zijn er signalen dat de periode van zeer sterke prijsstijgingen afzwakt.

Wat merkt een woningzoeker hiervan?

Een afnemende prijsstijging betekent niet automatisch dat je minder voor een huis hoeft te betalen.

Een woning die vorig jaar €400.000 waard was en daarna 3,3 procent duurder wordt, is immers nog steeds in prijs gestegen.

Maar de snelheid waarmee prijzen oplopen is wel relevant.

Wanneer woningen minder snel duurder worden, neemt de druk om koste wat kost snel te kopen mogelijk iets af. Of dat ook daadwerkelijk meer onderhandelingsruimte oplevert, verschilt sterk per woning en regio.

In populaire steden of bij woningen waar veel belangstelling voor bestaat kan overbieden nog steeds voorkomen.

Hypotheekrente remt de markt

DNB verwacht dat de huizenprijzen tussen 2026 en 2028 jaarlijks ongeveer 3 tot 4 procent stijgen. Dat is duidelijk minder dan eerder.

Een van de oorzaken is de hypotheekrente.

Wanneer lenen duurder wordt, kunnen huishoudens bij hetzelfde inkomen minder makkelijk hoge woonlasten dragen. Daardoor wordt er minder financiële ruimte geboden op de woningmarkt.

Daarnaast komen er volgens DNB relatief veel woningen beschikbaar doordat verhuurders huurwoningen verkopen.

Starters blijven het moeilijk hebben

Een afkoelende prijsontwikkeling lost het betaalbaarheidsprobleem niet direct op.

DNB constateert dat woningen voor starters, alleenstaanden en huishoudens met een laag of middeninkomen nog steeds moeilijk betaalbaar zijn. Huizenprijzen zijn sinds 2013 harder gestegen dan de bedragen die huishoudens op basis van hun inkomen kunnen lenen.

Voor starters blijft eigen geld daardoor vaak belangrijk.

Naast de koopsom zijn er bovendien bijkomende kosten, zoals advies, taxatie, notaris en eventueel een bouwkundige keuring.

Niet alleen naar de maximale hypotheek kijken

Wanneer je een huis zoekt is het verleidelijk om eerst te vragen: hoeveel kan ik maximaal lenen?

Een minstens zo belangrijke vraag is hoeveel je iedere maand comfortabel wilt uitgeven aan wonen.

Een bank kijkt bij de maximale hypotheek naar wettelijke leennormen. Die grens betekent niet automatisch dat dat bedrag ook goed aansluit bij jouw persoonlijke uitgavenpatroon.

Heb je bijvoorbeeld hoge kinderopvangkosten, wil je minder gaan werken of verwacht je binnenkort andere grote uitgaven, dan kan een lagere hypotheek meer ruimte geven.

Meer aanbod kan lokaal verschil maken

De landelijke cijfers zijn gemiddelden.

De situatie in Rotterdam kan anders zijn dan in Groningen, en binnen dezelfde stad kunnen verschillende woningtypen een heel andere markt hebben.

CBS-cijfers over het tweede kwartaal laten die verschillen duidelijk zien. Landelijk waren bestaande koopwoningen toen 4,2 procent duurder dan een jaar eerder, maar in zes gemeenten daalden de prijzen juist.

Gebruik landelijke cijfers daarom vooral als achtergrond. Bij een concrete woning zijn de lokale verkoopprijzen veel relevanter.

Wat betekent dit voor jouw koopplannen?

De nieuwste cijfers geven weinig reden om te verwachten dat woningen ineens veel goedkoper worden. Wel is de markt minder snel aan het stijgen dan een jaar geleden.

Voor woningzoekers kan dat reden zijn om minder naar algemene krantenkoppen over de huizenmarkt te kijken en meer naar de eigen financiële mogelijkheden.

Laat voordat je serieus gaat bieden berekenen welke hypotheek haalbaar is en welke maandlast daarbij hoort. Dan weet je vooraf hoeveel ruimte je werkelijk hebt en hoef je die beslissing niet tijdens een biedingsproces te nemen.