Mijn rentevastperiode van mijn hypotheek loopt bijna af, Wat kan ik doen? Mijn huidige rente is namelijk veel lager dan de hypotheekrente nu is.’ In deze rubriek leggen we een lezersvraag over geld voor aan een deskundige.

Veel Nederlanders met een hypotheek hebben de rente daarvan de afgelopen jaren voor langere tijd laten vastzetten. De hypotheekrente was namelijk historisch laag, met laagtepunten tussen de 1 en 2 procent. Inmiddels is er veel veranderd. De rente zit boven de 4 procent. Wat moet je dan doen als de rente niet voor lange tijd meer vaststaat en de rentevastperiode binnenkort afloopt?

Het is nogal een verschil: een hypotheekrente van 2 procent of van meer dan 4 procent. Je betaalt al snel honderden euro’s per maand meer aan rente. ,,Bij de start van je hypotheek heb je een rentevastperiode afgesproken. Het rentepercentage staat gedurende deze periode vast. In veel gevallen is dat tien jaar, maar het kan ook langer of korter zijn. Drie maanden voordat deze rentevastperiode afloopt, ontvang je van de bank een nieuw voorstel.

Hypotheek na 2013 afgesloten?

Met name mensen die na 2013 een hypotheek hebben afgesloten, kunnen nog weleens gaan schrikken van dat nieuwe aanbod. ,,De hypotheekrente is namelijk vanaf 2013 gaan dalen. Als je sindsdien een rentevastperiode voor bijvoorbeeld tien jaar hebt afgesloten, zul je binnenkort te maken gaan krijgen met stijgende lasten als deze periode afloopt.

Dat zit zo. De hypotheekrente is de laatste jaren flink gestegen. De bank zal dus met een nieuw aanbod komen tegen de huidige marktrentes. Die rente is hoger dan tien jaar geleden. Dit voorstel kun je accepteren, maar dat hoeft niet. Je kunt er ook voor kiezen om je hypotheek over te sluiten. Je gaat dan zonder boete naar een andere bank. Vergelijk het voorstel van de bank dan ook met de actuele hypotheekrentes van andere geldverstrekkers. Hou er dan wel rekening mee dat je opnieuw alle gegevens moet aanleveren en dat je kosten maakt voor het regelen van de hypotheek en voor het passeren bij de notaris. Deze kosten liggen tussen de 1750 en 4000 euro, maar zijn wel aftrekbaar bij je aangifte inkomstenbelasting.

Je kunt ook gebruikmaken van de opties die je huidige bank aanbiedt. Als je verwacht dat de hypotheekrente weer gaat dalen, kun je overwegen om de rente korter dan tien jaar vast te zetten. Of je kunt kiezen voor een variabele rente waarbij de kosten – net als bij een energiecontract – iedere maand anders kunnen zijn. Houd er wel rekening mee dat het rentepercentage waarschijnlijk iets hoger is, dan wanneer je het voor langere tijd vastzet. Deze kosten moet je natuurlijk wel kunnen dragen, ook moet je een eventueel nog verder stijgende rente op kunnen vangen.

Maar gaat de hypotheekrente dalen?

De Europese Centrale Bank verhoogt opnieuw de rente. Namelijk naar 4 procent. Dit doet de ECB in de hoop om zo de inflatie in Europa terug te dringen. Dit omdat geld lenen duurder wordt, waardoor het minder aantrekkelijk wordt om te investeren en het aantrekkelijker wordt om te sparen. Dat zou de economie moeten afremmen. Heeft dit ook invloed op jouw hypotheekrente?

De ECB-rente heeft direct invloed op de geldmarktrente, de kortlopende leningen. Maar hypotheekverstrekkers lenen het grootste deel van hun kapitaal bij beleggers op de kapitaalmarkt. Deze beleggers bieden juist langlopende leningen aan. Op basis daarvan is de hypotheekrente voor tien jaar vast dan ook afgeleid. Het biedt hypotheekverstrekkers zekerheid.

De rente op deze langlopende leningen was tussen 2019 en 2022 heel laag en soms zelfs negatief. Daardoor konden hypotheekverstrekkers goedkoop aan geld komen en dit geld weer tegen een lage hypotheekrente aanbieden. Inmiddels is de rente op deze langlopende leningen door de inflatie gestegen naar ruim 3 procent.

Kort gezegd is het verschil tussen deze rente op langlopende leningen en de hypotheekrente de marge voor de banken. Beleggers op de financiële markten kijken naar de inflatieverwachting in de komende tien jaar. We hebben het laatste jaar veel renteverhogingen gehad van de ECB, en de hypotheekrente is sindsdien ongeveer gelijk gebleven. Dat betekent dat de inflatie zich naar verwachting van de beleggers ontwikkelt.

De invloed van de ECB op de langer vaststaande hypotheekrente is dus beperkt. Op de korte, variabele rente is de invloed groter. De variabele hypotheekrente steeg in de afgelopen twaalf maanden telkens mee met de ECB-verhogingen: van 1,5 procent naar boven de 5 procent. Terwijl de hypotheekrente met tien jaar vast in 2023 juist stabiel tussen de 4 en 4,5 procent is gebleven. Historisch gezien was een variabele hypotheekrente vaak lager dan die van tien jaar vast, maar nu is deze gelijk of zelfs hoger. Dat is ook het risico van variabele rente.

Gematigd positief over 2024

De hypotheekrente is voorspellen is lastig, omdat het van meerdere factoren afhankelijk is. Het is heel erg onzeker. De hypotheekrente verandert als beleggers verrast zijn en de ECB speelt daarin wel een belangrijke rol. De belangrijkste vraag is nu dus: lukt het om de inflatie onder controle te krijgen? Ik ben daar gematigd positief over, zodat we wellicht in 2024 een iets lagere hypotheekrente kunnen gaan krijgen. De ECB wil met deze renteverhogingen rust krijgen op de markt. Als dat lukt, dan zal de langdurige vast hypotheekrente stabiel blijven, of misschien zelfs weer licht dalen.

Risicospreiding

Waar doe je dan goed aan als je rentevastperiode afloopt? Steeds meer mensen kiezen voor een kortere rentevastperiode. Maar tien jaar is nog wel de trend, langer dan tien jaar is sinds 2022 niet meer zo populair. Vraag een hypotheekadviseur om advies wat voor jou de beste keuze is. Maar weet dat je ook kunt spreiden. Je kunt dan een deel kort vastzetten, zodat je snel kunt profiteren van een eventuele daling. En een deel lang, zodat je zekerheid hebt. Met risicospreiding voorkom je eventuele fors stijgende maandlasten.