Dit verandert in de kosten voor huizenkopers en -bezitters in 2020

De huizenmarkt was dit jaar vaak in het nieuws omdat de woningnood op sommige plekken groot is en de prijzen tot recordhoogtes stegen. Wil je in 2020 een huis kopen of heb je al een eigen woning? Er verandert het een en ander en er valt ook wat te besparen.

Gemeentebelastingen

Om te beginnen is het goed om te weten dat de belastingen van gemeenten omhoog gaan. De onroerendezaakbelasting (ozb) gaat komend jaar met gemiddeld 4 procent omhoog. Dat is bijna twee keer zoveel als in 2019 en ver boven de verwachte inflatie door het Centraal Plan Bureau (CPB) van 1,3 procent in 2020. Ook de afvalstoffenheffing stijgt landelijk met 8 procent. Wel zijn de verschillen per gemeente groot.

Verduurzamen huis

Sinds een paar maanden kunnen huizenbezitters subsidie aanvragen om hun woning te verduurzamen. Verenigingen van Eigenaren (vve’s) kunnen ook subsidie aanvragen voor isolatiemaatregelen, zoals spouwmuur-, dak- en vloerisolatie en isolerend glas, maar ook voor procesbegeleiding of het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan.

Vanaf 1 januari 2020 vallen de pelletkachel en de biomassaketel niet meer onder de ISDE-regeling. Warmtepompen en zonneboilers nog wel.

In de loop van het jaar (nog niet vanaf 1 januari) komt er vanuit de landelijke overheid ook een warmtefonds beschikbaar. Dat is geen subsidie, maar een lening tegen een rentepercentage vergelijkbaar met die van hypotheken. De lening is op een later moment ook bedoeld voor mensen die nu geen toegang hebben tot een financiering. Woningeigenaren kunnen volgens kabinetsplannen maximaal 25.000 euro lenen via het warmtefonds.

De salderingsregeling voor zonnepanelen zou eigenlijk vanaf 2020 komen te vervallen, maar dit jaar is besloten er nog tot 2023 mee door te gaan en dan langzaam af te bouwen tot 2030. Als je meer stroom opwekt dan verbruikt, kun je dat dankzij de salderingsregeling terugleveren aan het energienet. Dat is voordelig voor eigenaren van zonnepanelen.

Hypotheekrenteaftrek

In 2020 wordt de hypotheekrenteaftrek geleidelijk verder afgebouwd als het inkomen meer is dan 68.507 euro. De aftrekbare kosten voor de eigen woning kunnen vanaf volgend jaar tegen maximaal 46 procent worden afgetrokken, dit is een verlaging van 3 procentpunt ten opzichte van 2019. Deze verlaging geldt ook voor andere aftrekposten als het inkomen meer is dan 68.507 euro.

Voor woningen met een waarde tussen de 75.000 en 1.090.000 euro daalt het eigenwoningforfaitpercentage naar 0,60 procent. Voor iemand die in een huis met een WOZ-waarde van 300.000 euro woont, daalt het forfait hierdoor van 1950 euro (2019) naar 1800 euro (2020)

Energieprijzen

Hoewel met name de netbeheerkosten de energierekening komende jaren doen stijgen, is er voor 2020 goed nieuws: door de verhoogde aftrek (vermindering) energiebelasting gaan de meeste huishoudens volgend jaar iets minder betalen. Vereniging Eigen Huis gaat uit van gemiddeld 70 euro per huishouden, uiteraard afhankelijk van het verbruik.

Woonverzekeringen

Daar waar verzekeraars door het jaar heen hun autopremies aanpassen, passen de meeste verzekeraars de premies van hun woonverzekeringen als inboedel en opstal vaak maar één keer per jaar aan. ,,Wij verwachten dat verzekeraars in het nieuwe jaar een brief naar hun klanten sturen waarin staat de premie weer iets omhoog gaat”, zegt Rianne Veerman van vergelijkingssite Independer.

,,Het aantal woninginbraken daalt weliswaar, maar hevige wind of regenbuien veroorzaken ook schade. Dankzij klimaatverandering komt dat vaker voor.”

Veel geld scheelt dat overigens niet. De meeste woonverzekeringen kosten 10 tot 20 euro per maand. ,,Een percentage van 5 of 10 procent omhoog is veel, maar het gaat dan per saldo om een euro.”

Rentepercentage verder omlaag

Let op: zeker is het niet, maar het einde van de rentedalingen van afgelopen jaar lijken voor hypotheken in 2020 nog niet in zicht. Dat verwacht De Hypotheker. Inmiddels bereiken sommige hypotheken bijna de grens van 1 procent voor tien jaar vast. De scherpste dalingen zijn er echter wel uit.

Het effect van rentedalingen voor huizenkopers is meestal dat ze meer geld kunnen lenen en maandelijks minder lasten kwijt zullen zijn. Er zijn echter uitzonderingen: scherpe rentedalingen kunnen tot gevolg hebben dat je juist mínder kunt lenen. Dat heeft te maken met de hypotheekrenteaftrek die bij een lagere rente ook lager uitpakt.

Voor huizenbezitters is het ook verstandig om de rentes in de gaten te houden. Als je nog een hoge rente op je huidige huis betaalt, kun je hem eventueel oversluiten. Je kunt laten uitrekenen of dat slim is door ook de zogenoemde boete die je dan waarschijnlijk betaalt mee te laten wegen.

Startersvoordelen

Een van de groepen die in de verdrukking komt door de overspannen huizenmarkt, is de starter. Ze huren vaak duur en kunnen daardoor moeilijk eigen vermogen opbouwen. Al een tijdje kun je de kosten koper niet meer meefinancieren bij het aankopen van een huis. Je moet dus duizenden euro’s eigen geld inleggen en dan heb je nog niet één meubel gekocht.

Om starters tegemoet te komen verlaagt de overheid een aantal kosten vanaf 2020. Als je je hypotheek met Nationale hypotheekgarantie kunt afsluiten, krijg je hier een flink lagere hypotheekrente voor terug. Maar omdat NHG zorgt dat zij borg staan bij een eventuele restschuld na scheiding of , betaal je bij aanvang van de hypotheek een borgstelling. Deze kosten gaan vanaf 1 januari omlaag, van 0,9 procent naar 0,7 procent van het hypotheekbedrag. Dat scheelt je voor een hypotheek van 250.000 euro zo’n 500 euro.

Rond Prinsjesdag waren er berichten dat de overdrachtsbelasting zou kunnen worden afgeschaft voor starters. Het Ministerie van Financiën onderzoekt wat de impact zou zijn. Iedere huizenkoper draagt nu 2 procent van de woningwaarde af aan de fiscus. Voor een woning van 250.000 euro betaal je dus direct 5.000 euro. Voor starters zou het veel geld schelen. Voor pandjesbazen zou de overdrachtsbelasting dan misschien juist omhoog gaan.

Tweede inkomen en NHG

Tot slot verandert er ook nog iets voor alle stellen die een huis gaan kopen. Het tweede inkomen (of beter gezegd het laagste inkomen van de twee) telt vanaf 1 januari zwaarder mee dan nu, namelijk voor 80 procent in plaats van 70 procent. Let wel: pas als het inkomen in 2020 met minimaal 2,5 procent stijgt heeft dat ook echt een positief effect, zo waarschuwt De Hypotheker. Omdat veel CAO’s zijn verbeterd, is dat meestal wel het geval.

Verder is goed om te weten dat de NHG-grens omhoog gaat. Dat betekent dat je vanaf woensdag voor huizen tot 310.000 euro een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie kunt krijgen. Die hebben een voordeliger rentetarief. Dit jaar was de grens nog 290.000 euro. Logisch ook dat die grens omhoog gaat, want die is ongeveer gelijk met de gemiddelde woningwaarde van een nieuw huis en die ligt nu op zo’n 310.00 euro.

Besparingstips

• Veel mensen maken nog gebruik van een aankoopmakelaar. Je kunt besluiten om de onderhandelingen zelf te doen. Een gemiddelde aankoopmakelaar kost ongeveer 2.750 euro.
• Vind je het toch fijn om een aankoopmakelaar te hebben, zorg er dan voor dat je goede afspraken met hem/haar maakt over de kosten. Nog een tip: ook over de kosten van de makelaar kun je onderhandelen. Gewoon proberen.
• Er zitten veel verschillen in de kosten van het afsluiten van een hypotheek. Kun je je hypotheek zelf kiezen? Dan is execution only misschien wat voor jou. Je bent hier 300 tot 800 euro voor kwijt. Je krijgt dan geen advies. Wil je de kosten zo laag mogelijk houden met advies, dan kun je bij een online dienstverlener goedkoper advies krijgen.
• Een bouwkundig rapport kost zo’n 350 euro. Als je twijfelt over de staat van het huis, is het niet verstandig om hier op te besparen. Komen er verbeteringen uit of verborgen gebreken, dan kun je deze nog in de onderhandeling meenemen. Maar ook krijg je hierdoor inzicht in de kosten op termijn, of het verduurzamen van je woning.
• Ga niet naar gelijk naar de eerste notaris die je tegenkomt of die je door de makelaar wordt aangeraden. Vraag verschillende offertes op of maak gebruik van de verschillende vergelijkingssites. Kan je zo 500 euro schelen.
• Een bankgarantie kost je zo’n 250 euro. Als je de hypotheek snel rond kunt hebben, krijg je deze garantie al van de bank doordat ze jou een bindende hypotheekofferte geven. Je zou kunnen proberen af te spreken met de verkoper dat de hypotheek voor een bepaalde tijd helemaal rond is. Een andere optie is om de waarborgsom zelf al bij de notaris te storten. Zo bespaar je 250 euro.