Checklist belastingaangifte voor woningeigenaren

Het is weer tijd voor de jaarlijkse belastingaangifte. Voor woningeigenaren komt daar best een hoop bij kijken. Maar, het kan je ook fiscaal voordeel opleveren! Welke kosten voor je koopwoning zijn aftrekbaar en waar moet je verder aan denken als je een eigen huis hebt? Wij helpen je op weg met een handige checklist!

1. Wat moet je als woningeigenaar invullen bij de aangifte van je inkomstenbelasting?

Optellen bij je inkomen

• Eigenwoningforfait Vul hier de WOZ-waarde in van je woning. Doe je aangifte over 2018? Vul dan de WOZ-waarde in van 1-1-2017
• Inkomsten uit verhuur. Inkomsten uit verhuur zijn belast wanneer je meer dan alleen verhuurt. Je levert bijvoorbeeld ook andere diensten, zoals het runnen van een bed en breakfast. De huurinkomsten uit een tweede woning hoef je niet op te geven. De waarde van de woning telt mee als vermogen in box 3.
• Overige inkomsten Heb je naast je werk nog andere inkomsten? Die dien je ook op te geven.

Aftrekposten van je inkomen:

• Hypotheekrente Vul de totaal betaalde hypotheekrente over dat jaar in. Heb je een lening bij familie? Dan moet je zelf goed bijhouden wat je aan rente hebt betaald. Let erop dat je bij een nieuwe lening (vanaf 2013) ook aflossing verschuldigd bent, anders is de betaalde rente niet aftrekbaar.
• Periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of recht van beklemming
• Geen of geringe woningschuld Als de aftrekbare kosten van de eigen woning lager zijn dan het eigenwoningforfait 2018 (een bedrag dat je moet bijtellen bij je belastbare inkomen omdat je er voordeel van hebt dat je een eigen woning hebt), dan heb je in de aangifte over 2018 nog volledig recht op een extra aftrekpost wegens geen of geringe eigenwoningschuld. Je betaalt door deze regeling per saldo geen belasting over je huis. Doe je aangifte met het online aangifteprogramma, dan wordt deze aftrekpost vanzelf ingevuld.
• Boete rente Als de rente over de hypotheek volledig fiscaal aftrekbaar* is, dan zijn de boete vanwege vervroegde aflossing en eventuele administratie- en bemiddelingskosten ook fiscaal aftrekbaar. Is er bijvoorbeeld maar 75% van de rente fiscaal aftrekbaar vanwege de bijleenregeling, dan zijn genoemde kosten ook maar voor 75% fiscaal aftrekbaar. Bekijk hier of en in welke situatie extra aflossen verstandig is.* Is door een aftrekbeperking niet de hele rente van de eigenwoningschuld aftrekbaar? Vergeet dan niet om het niet-aftrekbare deel van de schuld in box 3 op te nemen.

2. Huis verkocht in 2018

Heb je in 2018 een huis verkocht en heb je nog geen nieuwe koopwoning? Dan moet je vragen invullen om de overwaarde te bepalen. De uitkomst van die berekening heeft voor dit jaar nog geen gevolgen, maar als je binnen 3 jaar een andere eigen woning koopt, kan dit bedrag je renteaftrek vanaf dan beperken. Dit komt door de bijleenregeling. De overwaarde moet je namelijk te gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning. Die je dit niet, dan is de hypotheekrente van dit deel niet aftrekbaar.

Vergeet niet de eventuele notariskosten van doorhaling van de hypotheek op te geven als aftrekbare kosten.

Tip: Als je je huidige hypotheekvorm wilt houden én je je eigen huis het liefst verkoopt voordat je een nieuw huis koopt, is het een aanrader je oude huis aan het begin van het jaar te leveren aan de koper. Je hebt dan langer de tijd om een nieuwe woning te zoeken zónder dat je je recht op de oude aflossingsvorm (bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek) verliest.

3. Huis gekocht in 2018

Heb je in 2018 een huis gekocht? Behalve de besproken posten bij punt 1 tel je niks extra’s op bij je inkomen.

Aftrekposten voor je inkomen
Je mag dit jaar eenmalig de kosten aftrekken die je moest maken voor het afsluiten van je hypotheek. Bekijk hier het overzicht van de Belastingdienst met eenmalige kosten van je eigen woning die fiscaal aftrekbaar zijn.

Let op: de eenmalige kosten staan niet vooraf ingevuld in je aangifte. Meestal staan ze wel gespecificeerd op de afrekening van je notaris en hypotheekadviseur, maar er zijn soms nog extra kosten die je ook kunt aftrekken.

Heb je een nieuwbouwhuis gekocht?
Dan kun je mogelijk ook de volgende kosten aftrekken:

• bouwrente over de periode na het sluiten van de voorlopige koop-/aannemingsovereenkomst
• kosten van nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot (onder voorwaarden). Overigens wordt de ontvangen rente in het bouwdepot belast.

Fiscaal partner
Verdien je veel, dan profiteer je meer van een aftrekpost dan wanneer je weinig verdient. Je kunt de aftrekbare kosten trouwens onderling verdelen als je een fiscaal partner hebt. Dit kan extra voordeel opleveren als de een (veel) meer verdient dan de ander.

4. Huis gekocht in 2018 en (tijdelijk) ook een andere woning

Optellen bij je inkomen:
Inkomsten uit verhuur  Heb jij je woning verhuurd in 2018? Geef dan aan wat je inkomen uit de verhuur was (zie punt 1).

Aftrekposten van je inkomen:
Betaalde hypotheekrente beide woningen  Had je twee huizen omdat je oude woning nog te koop stond of was je nieuwe huis nog in aanbouw? Dan mag je de betaalde hypotheekrente over beide woningen aftrekken. (Je mag nadat je verhuisd bent het lopende jaar plus drie jaar de hypotheek-rente over beide woningen aftrekken.)

Let op: heb je een tweede huis of een vakantiehuisje waarvoor je een lening hebt afgesloten? Dan is de hypotheekrente hierover niet aftrekbaar. Deze huizen en de bijbehorende schuld komt terecht in box 3.

5. Hypotheek overgesloten in 2018

Als je in 2018 je hypotheek hebt overgesloten naar een andere geldverstrekker of een nieuwe rente bij je huidige geldverstrekker, dan zijn de volgende kosten aftrekbaar:

• taxatie- notaris- en bemiddelingskosten voor het krijgen van de hypotheek;
• de kosten voor de Nationale Hypotheekgarantie (NHG);
• royementskosten hypotheekakte;
• boeterente.

6. Huis verbouwd in 2018

Heb je in 2018 een lening afgesloten voor het verbouwen van je huis? Dan mag je de rente daarover alleen aftrekken als je de lening minstens annuïtair in maximaal 30 jaar aflost. Als je de afgelopen 3 jaar een huis hebt verkocht, check dan ook de bijleenregeling, want die zorgt er soms voor dat je helemaal niets mag aftrekken.

7. Voorlopige aanslag aanpassen

Is er het afgelopen jaar iets veranderd aan jouw hypotheek en te betalen rente? Of wijzigt je hypotheek in de loop van het jaar? Pas dit dan aan in jouw voorlopige aanslag. Een voorlopige aanslag over 2019 is meestal gebaseerd op de gegevens van 2017. Door de gegevens te corrigeren, kom je bij de aangifte inkomstenbelasting over 2019 niet voor verrassingen te staan, doordat je opeens veel geld moet betalen.